На самом деле, в первую очередь, мы просто искали помещение в центре Любляны. Локализация в центре города играла ключевую роль в силу выбранного концепта - ориентация на туристическую аудиторию. В данном посте я постараюсь сделать выжимку из нашего опыта, поделюсь кое-какими лайфхаками.
Как искать помещение?
Всеми возможными путями:
- привлекая знакомых и мало знакомых людей, вдруг кто что знает, в конце концов, Любляна - очень маленький город;
- ежедневно просматривать (по несколько раз) объявления на немногочисленных местных сайтах недвижимости;
- ходить пешком (тоже ежедневно) по интересующим вас районам и смотреть, какие объявления о сдаче появляются, где есть закрытые помещения, где начались тотальные распродажи (вероятно, перед закрытием/переездом);
- общаться с людьми (больше всего знают официантки/бармены в заведениях для местных);
- сходить в Городскую администрацию (вот сюда) и пообщаться с ребятами из отдела, заведующего муниципальной собственностью (на входе просто сказать охраннику, что вам надо в отдел по недвижимости, он назовёт этаж и номер кабинета), они расскажут, какие объекты свободны, какие готовятся освободиться, про требования для участников тендера на данные объекты и организуют осмотры (сразу скажу, если претендуете на муниципальный объект, как правило, нужно иметь прибыльное за прошлый год юридическое лицо). Чем хороши муниципальные помещения, у них часто арендные ставки ниже рыночных и могут стать ещё ниже, если им понравится ваш проект по использованию помещения;
- ну и на последнем месте (не зря) - обратиться к риэлторам.
С какими трудностями, помимо в принципе отсутствия объектов в интересующем вас районе, можно столкнуться:
- висит объявление о сдаче, без указания каких-либо контактов (такое бывает сплошь и рядом). Решение: идти по соседям, узнавать, кто владелец, имя, телефон;
- владельцы на захотят сдать помещение в аренду иностранцам. У нас такое было (помещение, кстати, стоит до сих пор, уже больше года). Тут остаётся просто забить. Иметь дела с узколобыми ксенофобами - себе дороже;
- владелец выставит дополнительные требования, к примеру, выкупить всё имеющееся в помещении оборудование и/или сохранить текущую бизнес-модель без изменений (все примеры основаны на реальных событиях, если что). Ну тут, во-первых, если эти штуки не будут прописаны в договоре аренды, а лишь оговорены устно, то вы никому ничего не должны. А во-вторых, если без разницы, что брать, то стоит хотя бы проверить рыночную стоимость того, что вам пытаются сбагрить, и балансы предприятия за предыдущие периоды;
- аукционный подход (т.е. победит тот, кто предложит больше). К сожалению, перегретость рынка недвижимости сказалась и на деловой этике. Если раньше было, кто первый встал, того и тапки (то есть предоставляется приоритет в принятии решения, брать/не брать по предложенной владельцем цене), то сейчас вполне может победить тот, у кого кошелёк шире. Тут остаётся лишь обозначить разумный уровень затрат для себя и не пытаться прыгнуть выше головы, памятуя о том, что запас денег "на раскрутку" надо иметь из расчёта 1,5-2 лет;
- задирание цены владельцем, осознав, что вы русские (не зря есть анекдот про "своего русского"). Решение: во-первых, не работать с мудаками. Во-вторых, проверять все найденные "в поле" объекты онлайн (хитромудрые товарищи обычно размещают их везде, где только могут). В-третьих, сверять предложенную цену со среднерыночной. В-четвёртых, иметь разумный предел расходов на аренду. В-пятых, вас должны насторожить фразы "от ... стоимости за кв.м.", "ну, у меня много предложений, я буду выбирать лучшее", "здесь раньше был такой успешный ..., вот решили расширяться" (расширяясь не бросают прибыльную локацию, если что).
Что обязательно нужно сделать перед подписанием договора аренды?
Помимо визуальной оценки проходимости необходимо:
- оценить удобство посещения (ширина тротуара, высота ступенек, ширина дверного проёма, наличие парковочных мест/парковки и т.д.) и визуальную доступность (насколько вас может быть заметно из разных точек), а также наличие поблизости конкурентов-помощников;
- обговорить полный список и размер затрат, помимо аренды (коммунальные платежи, налоги и т.д.);
- проверить, соответствует ли помещение требованиям под планируемый вид деятельности;
- обговорить перспективы (например, вы стартуете с хостелом без питания, а планируете сделать B&B), как с владельцем, так и с техническими специалистами (согласен ли владелец на ремонт/смену статуса, подходит ли помещение для данного вида деятельности);
- проконсультироваться со специалистами (дизайнерами, архитекторами, инженерами) по поводу стоимости необходимых ремонтных работ в связи с текущим состоянием помещения;
- проверить возможность подключения дополнительных коммуникаций (тот же WiFi подключить может стать настоящим приключением, которое вам не под силу одолеть);
- обязательно позвать узких специалистов (электриков, сантехников), чтобы оценить состояние электропроводки и водопровода и оценить стоимости конкретных работ по замене/разводке в конкретных местах помещения.
Пожалуй, это всё. Оставлять уточняющие вопросы и делиться собственным опытом приглашаю в комментарии. И да пребудет с вами сила!
P.S. Если что, лично задать мне вопросы можно каждый день в КрафтРуме 😉
Комментарии
Отправить комментарий
Оставить комментарий